부동산 전세계약시 임대인 주의사항

흔히들 전세사기 하면집주인이 세입자의 전세보증금을 돌려주지 않는 상황을 생각하지만!!집주인도 주의할 부분이 있어서 글을 쓰며  글의 문맥상 어설픈 부분이 있어도나의 소중한 자산의 손해에 대해 대비하는 자세로  글을 끝까지 읽어보시길 바랍니다.

글을 쓰기 앞서 이해를 돕기 위해 단어 몇 가지 쉽게 설명하겠습니다. 전문적인 용어로 인해 이해도가 떨어지기보단 쉽게 쉽게..

임대인 (집주인)

임차인(세입자)

임대차반환채권(임대보증금을 돌려받을 권리)

질권설정 (보증금을 돌려받을 권리를 은행이 설정함)

이 정도만 이해하시면 제 글을 보기에 조금 더 수월하실 겁니다.사실 우리가 세입자 입장에서 전세사기꾼을 조심해야 하는 것도 맞지만 집주인

 

즉 임대인도 조심해야 하는 부분이 있어서 이렇게 글로 짚어드리려 합니다. 고액의 돈이 오가기 때문에 항상 신중하길 바라며..

 

전세임차인

내 집에 전세대출을 통해 전세임차인이 입주한다면 집주인 명의 통장으로 최초 계약금을 입금하고 전세보증금 중 잔금은 대출을 통해 납입하는 분들이 상당히 많이 있습니다.

쉽게 세입자는  은행을 통해 본인의 신용을 담보로 대출을 일으키기 때문에  집주인 입장에서 돈을 받는데 무슨 걱정이냐 할 수 있지만받았던 보증금을 돌려줄 때 돌려받는 이가 정확히 은행인지 임차인 일지 확인이 필요합니다.

전세보증금을 받을 때 문제가 아닌 전세계약기간 종료 나 중도 퇴거 시 보증금을 반환할 시 일어나는 문제이기에 집주인 분들도 알아두면 좋을 듯합니다.

 

은행의 전세자금대출은 한국주택금융공사, 서울보증보험, 주택도시보증공사의 보증서발급을 통해 시중은행에서 대출을 실행합니다.

 

기관별 취급상품에 따라 임차인이 임대인에 대해 가지고 있는 임대차보증금반환채권에  대해 은행이 질권설정 을 하거나 임차인이 해당 채권을  은행 또는 보등기관에 양도하는 방식으로 취급되고 있습니다.

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임차인의 임차보증금에 대해서 대출을 하는 것이지 임대인의 집에 대해 대출을 하는 게 아닙니다.
따라서 이과정에 발생한 질권설정은 등기부등본에 올라가거나 올릴 수도 없는 설정입니다.

쉽게 말해 질권이 설정되어 있으면 임대차 만기 시나 중도퇴거 시 임대차보증금을 돌려받을 권리를 은행이 가지고 있는 겁니다. 따라서 임대인은 임대차 보증금을 은행 에돌려줘야 문제가 없는 겁니다.

그런데  임대인은 이사실을 전혀 모르거나 잘 알지 못해 임대차보증금을 만기 시 임차인에게 돌려주게 되면 은행이나 보증기관의 소송에 휘말릴 수 있습니다.

법정소송

임대차보증금 질권설정이란?

임차인이 돌려받은 보증금을 은행에 제대로 돌려주면 문제가 되지 않지만 만약 임차인이 어떠한 사정으로 집주인에게 돌려받은 임대보증금을 반환하지 않는다면문제가 심각해집니다.

은행이나 기관에서 나의 소중한 자산에 대해 압류나 경매를 통해 금전적 정신적 큰 손해를 입을 수 있습니다.그리고 임대인 입장에서 나는 그런 거 잘 모르고 임차인에게 보증금을 돌려줬다는 이유만으로는 법적책임에서 자유롭지 못합니다.

 

만약 은행이나 보등기관에서 소송을 제기한다면 임대인은 금전적 손해로 이어지기 때문입니다.자 여기서 은행이나 보증기관은 임대인에게 질권설정이 이루어지는 상황을어떤 식으로 전달하게 되는 걸까요?

 

전세 세입자가 전세자금대출을 통해 전세 보증금잔금을 납부할 때 은행이나 보증기관을 통해 전세보증금대출 확인전화를 받았을 겁니다.

임차인이 전세대출을 받을 때 질권설정에 동의를 하지 않는다면 대출이 이루어지지 않아 전세를 맞춰야 하는 임대인 입장에서 어쩔 수 없이 동의를 하는 경우도 있고 잘 모르고 동의를 해주는 경우도 있습니다.

 

만약 현재 임차인의 전세보증금을 은행이나 보증기관을 통해 대출을 통해 납입한 거라면  질권설정에 대해 꼭 확인하시길 바랍니다!!

 

임대보증금 질권설정확인방법.

모르겠다면 대출실행한 은행을 기억하시거나  임차인을 통해 어느 은행에서 실행했는지 여부를 알아서 담당은행에 질권설정 여부를 확인하십시오.

질권설정이 되었을 시 확정일짜가 찍힌 임대차 계약서 원본을 은행에서 보관하기 때문에 임차인이 직접보증금 반환을 요구할 때 계약서 원본을 수거하는 방법이 있습니다.

질권설정이 되었을 때 원본을 은행이 보유하고 있기에 원본회수로 인해 질권설정 위험에서 벗어날 수 있습니다.
하지만 임차인이 나쁜 의도를 가지고 계약서를 위조할 수도 있습니다. 그럼 다른 확실한 방법은?

임대인과 임차인이  임대차 계약서를 한 장씩 가지고 있습니다. 계약서를 가지고 임대인본인 확인가능한 신분증을 가지고 해당 은행에 방문해 직접 확인하는 방법이 있습니다.

하지만 은행에서도 개인정보보호를 명분으로 쉽게정보를 알려주지 않으려 할 때 신분확인을 위해 계약서 원본과 신분증으로 본인확인절차 후 확인가능합니다.

만약 은행에서 협조적이지 않다면 최소한 임대보증금 질권설정 여부정도는 확인할 수 있을 겁니다.

이렇게 세상이 워낙 험하고 모르면 당할 수 있기에 임차인이나 임대인이나 항상 돌다리도 두드리고 건넌다는 심정으로 모든 계약을 확인한다면 적어도  금전적 손해를 줄일 수 있을 겁니다.

요즘 뉴스나 언론에서 임차인의 전세사기 이슈만 많을 뿐 임대인의 권리보호를 위한 이야기가 없는 듯하여 짧게나마 글로 전달해 봅니다.
도움 되시길 바라며 글을 마치겠습니다.

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